关于日本不动产投资的经营管理签证杂谈

2024年1月20日 2024年1月21日行政書士FUJI

行政書士FUJI

【行政书士FUJI—更深度·更日本】

通过房产投资是否可以获得经营管理签证？

经营管理签证不受学历、语言等条件限制，是眼下一些经济条件宽裕且有意来日本发展的人士的一个选择。坊间传闻之前马云有段时间在日本隐居，刘强东夫妇也在日本置业……真真假假，总之让许多对日本抱有好感或曾有过渊源的生意人士萌生了想在日本开设公司、投资房地产的念头。

中国的房价曾有过疯牛狂奔的上涨阶段，30年前经济泡沫破裂过的日本房价又曾一度一地鸡毛，于是在很多国人心中日本房产成了价值洼地。加上日本的土地永久私有，目前尚不限制外国人在日本购房或购买土地，于是在日本成立的公司之中，不少外国人选择了在日本投资不动产，靠房租收入维持公司运营并取得经营管理签证。

今天我们来看看靠不动产投资在日本获取经营管理签证是否可行？如果可行，究竟需要哪些条件？

实际上在日本获得经营管理签证，入管审查的要点是您所从事的不动产投资作为事业是否可以持续？比如说您本人的不动产投资经验或成绩、资金额、资金的来源、所持有不动产的当前价值、投资回报等等。这些都需要相关的资料作为证据或证明。

而且入管还会审查您今后的投资计划，计划是否具体？计划是否可以实现？

也就是说如果提交的资料要点符合入管的要求，那么通过房产投资获得经营管理签证也是可行的。

在日本购买房地产后，一种方式是通过房产中介公司直接将房屋出租，在日本当房东，获取租金回报；另一个方式是经营民宿。而经营民宿则必须在日本申请民宿许可。

民宿的许可申请既可以自己申请也可以找行政书士办理。

对于普通人来说，民宿申请的手续和资料都非常复杂，尤其对于外国人，自然都是找行政书士进行申请为多。例如，大阪属于【特区民泊认定地区】，只要取得特定认定便可合法经营民宿。而1件申请的手续费用一般在15万至30万日元之间（*不含消防设置费用）。

当民宿申请许可之后，民宿的运营是自己亲自打理还须交由代管公司运营需要投资人仔细考虑。下文我也会有所提及，如果投资和经营管理签证挂钩，签证申请人是不能事事亲历亲为的，往往需要雇佣员工或者托代管公司管理。那么代管公司究竟如何收费？这里可以给大家提供一个参考信息。虽然日本各地因地而异，通常在日本的行情为【销售额的20%＋清扫费】。日本的人工费通常较贵，所以清扫费包含在内的话，代管费用通常占到了销售额的50%至70%。

假设一室一厅的的房子月度住宿费总额为10万日元，清扫费用每次4000日元，一个月入住为10次，那么清扫费4万日元加上2万日元的运营管理费总计为6万日元，投资人实际该月的盈余为4万日元。

知道这些大致的行情对自己所投资经营事业是否可以持续将很关键。

我们再来看第一种投资方式，直接出租。在日本当房东，和中国一样最讲究房子的地段，然后房子是新建的还是二手房的投资收益相差很大。往往二手房的收益率更高。主要原因是当下的日本房子基本上是居住属性而非投资属性，也就是说在日本新房一旦成了二手就要降价不少。相当于投资二手房其投入成本自然就低。目前在日本普通房地产的租赁回报一般在6%至10%之间。这尚只是毛利润，扣除固定资产税、地震保险费等等，资金的回报应该会更低。

不过，由于日本近年房地产开始复苏，外国人在日本投资房地产的越来越多，以东京圈为首的市场上涨较大，加上日本物价近两年也不断上涨，进一步引发房地产的上涨。所以咨询通过不动产投资来获取经营管理签证的也越来越多。

总之，房产投资需要资金、眼光以及运气。对于外国人，除了以上的条件还需要多多擦亮眼睛，谨防上当受骗。下面贴几个图给大家看看日本房地产的情况。

日本房地产的情况

下面一张是日本2008年4月至2023年7月15年期间的房地产走势图。红线是公寓楼走势，蓝线是房地产综合情况走势，橙线是一户建走势，而绿线则是宅基地的走势。

下面一张是1975年至2023年近50年期间的日本地价与日经平均指数走势。图中日经平均指数已经接近90年经济泡沫破灭后的高点（实际上2023年５月19日日经指数已经超越经济泡沫破灭后的前期高点，并在不断刷新），但地价仍然在底部徘徊。

东京和大版住宅用地的走势

下面的两个图分别是东京和大版住宅用地的走势。暖色代表上涨，冷色代表下跌。无论东京也好大阪也好，右侧的2023年暖色的区域明显多于左侧的2022年。

不知不觉中洋洋洒洒成了长文。最后我再来说说在日本如果靠投资房地产获取经营管理签证，需要达到什么条件。

只靠房产收益，经营管理签证究竟需要达到什么样的最低条件？

实际上在日本成立公司，除了投资房地产同时也经营其他项目的情况更为多见。只要合法经营，有盈利，能否给日本政府创造税收是签证和续签的要点。每个人的情况各异，最后我从行政书士的角度，来谈谈单纯只靠房产收益究竟需要达到什么样的最低条件。

1. 至少需要拥有一年的房租收入达300万日元以上的不动产一幢/套以上。

当然，为了证明【事业性】，最好是两幢或2套以上。

※以该房租收入为底线，用最低年收益3%进行倒推，房地产的价格接近1亿日元以上。这价格按2024年1月左右的汇率计价，约合人民币500万左右。

　　　※注意，如果仅是购买房产并没有出租且获得收益，所谓经营管理签证投资500万日元是无法证明事业性及事业的持续性的，基本不能获批。

2. 房租收入除去代管费、保险费等逐项经费后，签证申请人的【役员报酬】至少需要每月18万日元以上。

※这个18万日元不能包括抚养。

※确定申告，合法纳税。

3. 房地产投资无论民宿还是直接租赁，清扫、修补维护等现场工作需要另外请人，不能签证申请者本人亲历亲为。

因为这些工作不属于【经营·管理】范围。所以在做事业计划书时需要将雇佣员工或者委托代管列入事业计划之中。

本文暂且就聊这么多，如果对本话题感兴趣，希望了解更多的关于经营管理签证的知识，请关注本网站的最新原创文章，或者通过填写咨询表联系我们事务所，大阪经营管理签证的专家行政书士FUJI将耐心为您解答。

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<完>

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Author Profile

行政書士FUJI

藤永　結衣 (フジナガ　ユイ)　
FUJI国際行政書士事務所　代表行政書士
行政書士（登録番号：23262723）
70年代中国湖南省生まれ、浙江省の沿海都市で20年生活後、2016年来日
母国で日本語と心理学のダブル学士の学位取得、心理学の修士号も取得
【保有資格】　行政書士、宅建士、ファイナンシャルプランナー２級、年金アドバイザー３級