行政书士为您解读：为什么中国人喜欢来日本买房？

2024年3月9日 2024年3月9日行政書士FUJI

行政書士FUJI

【行政书士FUJI—更深度·更日本】

☝大阪商业园区，图片来自维基百科

好友发来邀约，说希望我能写一篇关于近期的热点问题：为什么中国人喜欢来日本买房？
我虽然尚没有涉及房地产业务，但是好歹还拥有日本宅建士和财务规划师的资格，自然对房产是关心的，两个月前我就写过一篇《关于日本不动产投资的经营管理签证杂谈》的文章，如果有兴趣的朋友，建议读一读。

那么，今天我们就来深度聊聊日本房地产的情况。

01 大趋势看土地和一户建仍在底部徘徊

2024年2月29日，日本国土交通省公布了最新（2023年11月份）的不动产价格指数。同比上月，除了办公室增长3.6%,其他住宅用地、一户建住宅、公寓、店铺等都略为下降，分别在0.3至0.8%之间。如果从这些数据来看，大家一定会想：日本房产也是在跌的嘛，仅看一个月数据就如同一叶障目，如果用十五年的跨度来看整体趋势，相信更容易一目了然。

下图为2008年4月至2023年11月期间的不动产价格指数折线图。
以2010年为基数100，那么这十几年来，公寓楼接近200，而住宅地和一户建皆还在底部徘徊。（住宅地114.5、一户建113.6）

☝该图片出自日本国土交通省官网

那么五十年的跨度呢，又将是怎样的一幅景象？

下图是是1975年至2023年的日本地价公示平均价格与日本股市的日经平均指数的一个趋势图。地价和股市同时经历过90年代的经济泡沫破灭，至2011年左右，股市（下图红线）探底后开始回暖爬升，而地价（下图蓝线）并未见多少起色。

实际上2024年2月22日，☟如下图所示，日经指数已经创下历史新高。

☝该图片出自日本NHK官网

疫情后期阶段起，全球的经济形势以美国为首强势复苏，资产与物价齐齐上涨，在全球资产新一轮泡沫的形成阶段，对经历过中国房地产疯牛上涨阶段的国人来说，日本在发达国家这轮上涨中因为慢后了半拍，成了价值洼地，自然强烈地吸引着众人的目光。

02 日本土地的永久使用权很让国人心动

凭心而论，在中国花不菲的价钱买一堆钢筋水泥，几十年后怎么办？应该大家很少去考虑，毕竟资产价值的快速上涨可以让其他一切问题都显得无足轻重。拆迁房在很多城市甚至成了香饽饽，那么潮水退去之后呢？70年、40年到期的土地使用权意味着续期一定会要产生费用，普通的钢筋水泥建筑，总会破败老旧，到时同个小区一起推倒重建想想都是非常困难的事情。

而在日本，因为土地有永久使用权，有价值的土地世代传承，当然很让人心动。

实际上，在日本，也有公寓楼派和一户建派孰优孰劣一直在争论不休。从2010年之后的此番涨势来看，公寓楼的涨幅是完胜一户建的。其主要原因一方面有外国投资客的炒房因素影响，因为公寓楼有比较好的物业服务，而且很多位于核心地段，对于短期进来的热钱，公寓楼的变现程度远远超过一户建，这是不争的事实。

加上前些年，因为日本政府的某些政策倾斜，很多日本的富人阶层因为出于继承税的节税考虑，购买公寓楼成为了富人们的一种节税常用手段，不过，这种风向应该在2022年4月一桩著名的案例（下图☟）之后戛然而止，日本政府已经在完善相关制度，并且通过打官司的手段获得胜诉从而堵掉了相关漏洞。如果看官们有兴趣（本公众号没有评论功能，只能烦请通过私信方式告知我们），我们以后可以另外专门针对这个案例来写篇文章。

☝该图片出自日本桑原法律事务所网页，译文为本事务所添加

相信来过日本的朋友会发现，即使再核心的地段，仍然有大片大片的私有土地，那种深宅大院里的真正有钱人家，对土地仍然是有执念的。

对了，这里随便再告诉大家一个小常识，在日本虽然会有固定资产税，但是住宅用地上只要建造了房子，那么这块土地的200平米以内的部分其固定资产税将按六分之一收取，超过200平米的部分将按三分之一收取。所以这也是日本很多市区一些破败不堪的房子没人住了，但是房子却仍然矗立在那里的原因。

03 日元的贬值，让日本房产自然而然打折了7折

远的不说，我们就取2014年至2024年这10年间的汇率区间截图来看，2020年3月，1日元可兑换人民币0.0685，此后日元开始连续阴跌，至2024年2月，最低探底0.0476，也就是说，短短的这两年间，日元跌了30%之多。假设一套价值1亿日元的房产这两年价格维持不变，2022年买时人民币需要685万元，而2024年2月买时则只需要476万元人民币。

对于持有人民币资产的朋友来说，本身日本房子便宜，再加上30%的自动打折，这是很诱人的一个操作。

04 日本房产真心很便宜

至于日本房子有多便宜，因为地段、土地的大小、离车站的远近等不同，无法一概定论，这里只给大家一个概念，在大阪市区，普通的日本工薪阶级在买的、市区地段的新建一户建普遍在4000至5000万日元（合人民币大约200至250万）。

☝该图片出自日本SUUMO网站

而二手房通常比新房要便宜很多。很多建造20年以上的二手房，几乎建筑物不计价，而基本就是土地的价格。
我从日本的suumo网站上随机挑选了和上述新建一户建差不多地段、差不多土地面积、门面大小与套型都比较相似的二手房，房龄为16年，可以看到，这套二手房基本上是新房的65%。

☝该图片出自日本SUUMO网站

这两套房子都离京桥站步行七八分钟左右，京桥站是大阪市东部的一个有名的换乘站，毗邻摩天大楼林立的大阪ビジネスパーク（大阪商业园区，OBP)和大阪城公园，所以交通非常方便。

我在上个月也写过一篇长文《76万人民币，这样一座日本古民宅你想买吗？（多图）》，因为这篇文章，发现似乎大家对日本房地产是很感兴趣的。所以我想说的一点是——

05 资金总是聪明的

这里的聪明不仅指资金的流向、自媒体的情绪煽动，我认为还包括了这样一点，日本政府目前尚未完全限制外国人买房买地。抢在限制政策出台之前，往往是聪明资金的选择。

日本已经有党派关注到了外国人持有土地是否影响国家安全的问题，所以向国会提交了相关的法案，此前日本已经限制了外国人不能在自卫队基地周边购买土地，这次的法案中议员们再此提出：不仅是自卫队基地周边，研究设施和神社、寺庙等日本文化相关的土地也应该加以限制。

☝该图片出自日本NHK官网

日本媒体特别强调说：在全世界196个国家当中，只有日本是完全没有限制外国人购买土地的！

所以，如果对日本生活感兴趣的朋友，的确在限制政策出台前，配置一些日本资产也是一种值得考虑的选择。

06 日式服务很贴心，而人与人之间又有种恰到好处的距离感让外国人在日本的生活很舒心

如小标题所示，在国内经历过种种焦虑和“卷”的折磨，来到日本会发现这里的政府服务很细致贴心，处处讲究规则，也有章可循；即使挤人满为患的地铁，大家都还能尽量保持让人不觉得难受的距离感，好多年前，相信很多朋友看过一张受灾灾民排队领物质的照片，有序有礼是很多国人真实的体会。对经历过战争片洗礼的我们来说，首次接受政府部门或医院等贴心有礼的服务时会让人感受到较大的冲击，印象自然也会深刻。加上两国间天然的一衣带水的关系，离得近，飞过来也方便，这些自然也都成了中国人愿意来日本买房的一个理由。

☝该图片出自《金时带你看日本》

本身之前在国内做过多年心理咨询师的我，一直希望自己在描述问题的时候能够秉持中立，能够以客观的角度来提供一些信息，但是，无形中，回头去看我的这篇文章，仿佛在和我的好友尽兴聊天，所以不知不觉加了自己的一些主观色彩。希望读了这篇长文的各位看官能去芜存菁吧。

07 总结

为什么中国人喜欢来日本买房？我认为主要有以下6个原因：

①大趋势看日本的土地和一户建仍在底部徘徊
②日本土地的永久使用权很让国人心动
③日元的贬值，让日本房产自然而然打折了7折
④日本房产真心很便宜
⑤资金总是聪明的
⑥日式服务很贴心，而人与人之间又有种恰到好处的距离感让外国人在日本的生活很舒心

不知各位看官是否认同呢？

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<完>

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Author Profile

行政書士FUJI

藤永　結衣 (フジナガ　ユイ)　
FUJI国際行政書士事務所　代表行政書士
行政書士（登録番号：23262723）
70年代中国湖南省生まれ、浙江省の沿海都市で20年生活後、2016年来日
母国で日本語と心理学のダブル学士の学位取得、心理学の修士号も取得
【保有資格】　行政書士、宅建士、ファイナンシャルプランナー２級、年金アドバイザー３級