宅建士和您聊聊日本租房怪事之一：即使到期了合约也无法结束！

2024年7月30日 2024年8月31日行政書士FUJI

行政書士FUJI

【宅建士FUJI - 更深度·更日本】

一晃，再过一天8月就要结束了。这段时间简直太热了，加上忙，写文章的积极性也不高，打开公众号一看，居然荒废了近两个月！着实得反省反省。

言归正传，在日本，房东属于真正的弱势群体。
虽然房子是您的，但是您如果租给房客，房客就成了大爷，何时退租您决定不了，还需要看房客的脸色。
——这绝非夸大其词。今天我就想以宅建士的身份来聊聊这件怪事。毕竟比起行政书士的系列文章，日本房产相关的文章感兴趣的受众貌似更广。

之所以选这个话题，是恰巧前不久有位客户买了一幢楼，这幢楼本身就自带租赁合约的。本来说2楼店铺生意不好，可能会退租。而这位客户正好也需要自己的办公室，反而觉得本身是件好事。可是原来的租户宁可涨些租金也不愿意退租。

那么，他的问题来了：如果到期了，是否就可以请房客搬走呢？

在日本，房屋的租赁合约分为普通房屋租赁合约【日语：普通建物賃貸借契約】和定期房屋租赁合约【日语：定期建物賃貸借契約】。
“定期房屋租赁合约”顾名思义就是限定只将一定期间租给租客。例如房主被暂时调派至海外5年或者明确5年后自己的房子有作其他用途，那么房主可以将自己的房子定期只租给房客5年。

这种形式，往往租客范围受限而容易影响出租收益。更多的，日本房东选择的是“普通房屋租赁合约”。而上面我说的房东属于弱势群体的就是这种“普通房屋租赁合约”。

房东与房客签署了为期2年的“普通房屋租赁合约”，房东如果不想续签，也就是2年的合约期满后想请租客退租交房，首先，在期满之前房东必须提前通知租客。对租客明确告知：我将不再和您续签，合约将不再更新。日本法律规定这份不再续签的通知必须要在合约期满1年前至6个月前的这段期间进行。
如果房东不想续签，那么是不是只要保证以上期限内通知租客就行了呢？
当然不是。

假设房东按以上期限通知租客了，租客到期后不走，房东还必须立马提出异议。而且提出异议还必须有正当理由。
如果不能满足这两点，房东还是无法请走租客。

也就是，在日本，房东不想继续租房给房客，需要满足以下四个要求：
1）在规定期限内提前通知房客不再续租
2）合约期满
3）房客不愿搬走时，房东需要立马提出异议
4）不愿续租需要有正当事由
以上四条缺一不可。

而且特别要注意的是，在日本通知租客不愿续租了或者当租客不走要提出异议时，不是打一通电话就好了。而是需要寄送【配達証明付きの内容証明郵便】，翻译成中文就是“带寄送证明的内容证明邮件”｡这种内容证明邮件编写其实也属于行政书士的一项业务内容，如果是第一次读我文章的读者可能还不了解，我同时也是一名在大阪、以办理经营管理签证为主要业务的行政书士，顺便打个广告，本事务所还可以为您编写各种内容证明邮件，价格为含税11000日元～，如果有需要欢迎随时联系我*（微信Z573311502）。

日本邮政的上述“带寄送证明的内容证明邮件”特殊服务由于同样内容需要编写三份，除了收信人一份，寄送人留存一份，邮局也需要寄存一份，寄存时间为5年。邮局不仅从第三方角度保证了该邮件的内容不被篡改，还可以明确证明收信人于某年某月某日收到了该邮件。并且，5年之内寄送人还可以向邮局提交誊本再次要求邮局对该内容进行证明。

相信有读者眼尖发现了上面红字的第四条“正当事由”也是一个坑，这其实才是今天这篇文章的真正核心内容——到底哪些情况才属于正当事由？

我们中国人所理解的：我自己想要用所以不想租了，注意这种情况在日本并不能构成正当事由。

简单来说，所谓正当事由是指等同于出现迫不得已的情况、自己必须要用的情况。
例如：
1）出现自己和家人不得不要居住在这套出租屋的情况
2）出现必须使用该房屋进行事业经营的情况
3）出现需要将房子进行改造的情况。

以上的举例光用文字表达很难说明问题，我再用几个案例来说明一下：

A.自己的孩子从名古屋回到大阪，没有房子住了，所以大阪的房东想将房子腾出来给自己的孩子住。
→这种情况不属于迫不得已，无法体现必须要自己使用该套住房的必要性。不属于正当理由。

B.房东认为自己需要使用该房屋，房客也认为自己需要使用该房屋，在正当事由判定时，如果房客搬走住到其他房屋这事本身并不困难，房东支付清退费【日语：立退料】的话，便有可能会被认定有正当理由。
→昭和55年有个案例，当时房东支付了100万日元的清退费。视为正当理由成立。

以上例子B支付清退费的案例毕竟已经过了几十年了，令和3年也就是2021年有个最新案例，案例很长，相信读了这个复杂的案例，您一定会有所收获：

C.案例概要：
房东与租客y在租赁合约中约定房租为每月4.3万、共益费2000日元，每2年自动更新。从2000年8月起租，这份合同已经更新了4次，两人在2008年7月又签订了最后的租赁合约，并且特别约定：租赁合同更新仅限本次，租赁期满租约到期，不再续租。但租客在本来的租期2010年8月到期后仍然继续租住在本套房中，所以该套房子的租约变成了无固定期限的租约。房东因此拒收房客y的租金，所以房客y将2010年9月之后的租金进行了第三方托管。直2019年3月，原房东去世，房东儿子x继承了本座公寓楼。

关于本座公寓楼的情况：
房主x于2017年曾委托建筑设计事务所，希望将本座公寓楼及相邻的房子拆掉设计成停车场，x在当年收到了建筑设计事务所的图纸。x也有充足的资金可以支付这个方案的房屋解体费。
2020年，有建筑公司提议x建一座5层楼的钢筋水泥12户建筑，于是2021年5月，x委托一级建筑师事务所对现存公寓楼进行耐震诊断，这时发现1楼有倒塌的可能性，x紧急采取了应急修复措施。

关于本座公寓楼的入住情况：
2006年时，本座公寓楼是满租状态。
2019年时，只有租客y一人租住在这里。

房主x于2020年8月对年逾70岁的租客y进行了解约通知，但y不理会仍然继续租在房子里。2021年3月因为本座公寓建成已有50多年，x以建筑物老朽化和仅有1位租客导致收益不佳为由，同时提出愿意支付6个月房租与共益费共计27万日元，向法院提出了诉讼，法院最终支持了x的要求。

法院判决中关于正当理由的描述：
本座公寓建成已有50余年，属于有倒塌可能性的建筑。而且本座公寓的入住人只有y一人，这种情况持续了很长时间，公寓楼收益性显著恶化。虽然现阶段房主x主张建造低层公寓的计划还不明朗，但将本座公寓与邻接的建筑拆掉改成停车场的方案可以解决以上问题点，且具有充分的合理性。x也拥有实施该计划的资金能力。所以x要求腾空房屋的必要性程度足够高。

另一方面，y居住在本建筑物中也有30余年。考虑到他年过70，继续住在本建筑物的必要性也很高。但y在2008年7月签署了最后一份租赁合同，合同中写明更新仅限本次，从该份合同的最后租赁期限起，y又租住了10年以上，从这点上来看，y继续居住在本座建筑中的必要性相对较低。

鉴于房主x要求腾空本建筑的必要性其程度相当高，而租客y继续使用本建筑物的必要性也相应存在，所以x提出解约很难马上被认定为有正当理由，但x提出可以针对y因为腾空房屋所遭受的损失进行一定程度的补偿，愿意支付清退费，这样便可以认定为x有正当理由。此外，本座建筑的清退费共计6个月的房租及共益费（合计27万日元）也是合理的。

总之，在日本做房东其实也并不容易，只求稳定收益则还不错，但求收回自住，则困难重重。

洋洋洒洒又是一篇长文。
最后，如果您喜欢我的文章，请多多关注本网站，我将不断为大家讲述更多日本的知识。谢谢大家！

FUJI国际行政书士事务所（https://fujivisa.com/zh/）是一间位于大阪，专业办理经营管理签证、日配、永住等入管手续的行政书士事务所，拥有行政书士、宅建士、财务规划师（FP2级）、年金咨询师等多项日本国家资格的行政书士FUJI会不定时更新一些与在日本生活或创业息息相关的文章，欢迎关注我们。如果有相关疑问或需求，也欢迎通过本事务所主页中的网页《填写咨询表》或微信（Z573311502）等方式随时联系我们。

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Author Profile

行政書士FUJI

藤永　結衣 (フジナガ　ユイ)　
FUJI国際行政書士事務所　代表行政書士
行政書士（登録番号：23262723）
70年代中国湖南省生まれ、浙江省の沿海都市で20年生活後、2016年来日
母国で日本語と心理学のダブル学士の学位取得、心理学の修士号も取得
【保有資格】　行政書士、宅建士、ファイナンシャルプランナー２級、年金アドバイザー３級